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Pendant des années, le LMNP au régime réel offrait le meilleur des deux mondes : amortir le bien chaque année pour réduire l'impôt courant sur les loyers, puis revendre en appliquant le régime des plus-values des particuliers — sans que les amortissements déduits ne viennent gonfler la base taxable. Ce double avantage, c'est terminé. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a rebattu les cartes. Décryptage complet, simulations à l'appui.
1. Rappel : comment fonctionne la fiscalité LMNP
La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le régime fiscal d'ensemble est commenté au BOI-BIC-CHAMP-40-20. Le statut de LMNP est défini par défaut : un loueur en meublé est non professionnel dès lors qu'il ne remplit pas les deux conditions cumulatives du IV de l'article 155 du CGI (recettes > 23 000 EUR et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer).
Deux régimes d'imposition coexistent :
| Critère | Micro-BIC (art. 50-0 CGI) | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil d'application | Recettes ≤ 77 700 EUR (meublé classique) ou ≤ 15 000 EUR (meublé de tourisme non classé) | Sur option ou de plein droit au-delà des seuils |
| Abattement / charges | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Déduction des charges réelles + amortissements |
| Amortissement du bien | Non | Oui (hors terrain, par composants) |
C'est le régime réel qui concentre tout l'enjeu : l'amortissement du bien (structure, toiture, installations) permet souvent de ramener le résultat BIC à zéro pendant 15 à 25 ans, sans débourser un centime. Les principes généraux de l'amortissement des biens donnés en location sont exposés au BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 (durée normale d'utilisation, mode linéaire ou dégressif). Un avantage redoutable — tant qu'on ne revend pas.
2. Ce qui a changé : l'article 84 de la LF 2025
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI pour y insérer un mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière des LMNP.
Concrètement, lors de la cession d'un bien donné en location meublée non professionnelle, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute est désormais diminué du montant des amortissements admis en déduction du résultat imposable pendant la période de location meublée.
Dit autrement : les amortissements déduits chaque année reviennent dans l'addition au moment de la revente. Le bien a été "gratuit" fiscalement pendant la détention, mais le fisc reprend sa part à la sortie.
Date d'application
La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 16 février 2025, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel. L'article 150 VB du CGI dans sa version modifiée est entré en vigueur à cette date. Pas de clause de grand-père : les amortissements déduits avant cette date sont également réintégrés lors d'une cession postérieure.
Amortissements concernés
Le III de l'article 150 VB vise les amortissements "admis en déduction" au titre de l'activité de location meublée. Seuls les amortissements effectivement imputés sur le résultat BIC sont donc réintégrés.
Les amortissements excédentaires non encore imputés — ceux qui, en application de l'article 39 C du CGI, sont mis en réserve lorsque les charges dépassent les loyers — ne sont pas réintégrés, puisqu'ils n'ont jamais réduit le résultat imposable. Les limites de déduction et le mécanisme de mise en réserve sont détaillés au BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.
En pratique, il est essentiel de disposer d'un suivi rigoureux des amortissements déduits vs. non déduits pour déterminer la fraction réintégrable. Les obligations déclaratives relatives à ce suivi (tableau de suivi des amortissements et déficits non admis en déduction) sont commentées au BOI-BIC-AMT-20-40-10-40.
Absence de doctrine administrative
À la date de rédaction (mars 2026), aucune instruction BOFiP ne commente les modalités d'application du nouveau III de l'article 150 VB du CGI. Plusieurs questions pratiques restent ouvertes, notamment :
- le traitement des amortissements sur le mobilier (distinct de l'immeuble) ;
- le sort des biens ayant connu un changement de statut LMNP/LMP en cours de détention ;
- l'articulation avec les amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (art. 199 sexvicies CGI) hors résidences services exonérées.
Une publication de la DGFiP est attendue pour lever ces incertitudes.
3. Le nouveau calcul de la plus-value : avant / après
Avant la réforme (cessions jusqu'au 15 février 2025)
La plus-value était calculée selon le régime classique des particuliers (article 150 U du CGI) :
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition corrigé
Les amortissements BIC n'entraient pas dans le calcul. Ce principe était confirmé par le BOI-IR-RICI-220-40 §10, qui renvoyait expressément au régime des PV des particuliers (art. 150 U à 150 VH) pour les LMNP. Le loueur bénéficiait à la fois de la déduction annuelle des amortissements et des abattements pour durée de détention sur une base non majorée.
Après la réforme (cessions à compter du 16 février 2025)
Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition corrigé − Amortissements déduits)
La réintégration augmente mécaniquement la plus-value brute, avant application des abattements pour durée de détention prévus à l'article 150 VC du CGI. Les modalités de calcul de ces abattements sont détaillées au BOI-RFPI-PVI-20-20 §10 et suivants.
Attention : les abattements pour durée de détention s'appliquent après la réintégration. Ils atténuent donc l'impact, d'autant plus que la détention est longue.
4. Simulation chiffrée : l'impact concret
Prenons un appartement meublé classique :
- Achat : 200 000 EUR en 2014
- Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % = 15 000 EUR (cf. BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 §30)
- Travaux : forfait de 15 % = 30 000 EUR, détention > 5 ans (cf. BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 §70 et s.)
- Prix d'acquisition corrigé : 245 000 EUR
- Amortissements déduits (12 ans, ~4 200 EUR/an sur la structure hors terrain) : 50 000 EUR
- Prix de cession : 300 000 EUR
- Détention : 12 ans (abattement IR : 42 % ; abattement PS : 11,55 %)
| Avant réforme | Après réforme | |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 EUR | 300 000 EUR |
| Prix d'acquisition corrigé | 245 000 EUR | 245 000 EUR |
| Réintégration amortissements | — | 50 000 EUR |
| Plus-value brute | 55 000 EUR | 105 000 EUR |
| Abattement IR (42 %) | 23 100 EUR | 44 100 EUR |
| Abattement PS (11,55 %) | 6 353 EUR | 12 128 EUR |
| PV nette IR | 31 900 EUR | 60 900 EUR |
| PV nette PS | 48 648 EUR | 92 873 EUR |
| IR (19 %) | 6 061 EUR | 11 571 EUR |
| PS (17,2 %) | 8 367 EUR | 15 974 EUR |
| Surtaxe (art. 1609 nonies G) | 0 EUR | 1 218 EUR |
| Total imposition | 14 428 EUR | 28 763 EUR |
| Taux effectif / PV brute | 26,2 % | 27,4 % |
| Taux effectif / prix de cession | 4,8 % | 9,6 % |
Le doublement de l'imposition est spectaculaire. L'essentiel de la hausse provient de la base taxable, pas du taux : la plus-value brute passe de 55 000 à 105 000 EUR. Sur le calcul de la surtaxe (barème progressif de 2 % à 6 % applicable lorsque la PV nette IR dépasse 50 000 EUR), voir BOI-RFPI-TPVIE.
Remarque : les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026 (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La hausse de CSG à 10,6 % introduite par l'article 12 de la LFSS 2026 ne concerne que les revenus du patrimoine mobilier (dividendes, intérêts, plus-values mobilières), conformément à l'article L. 136-8 IV du CSS.
5. L'exception : les résidences services
La réforme prévoit une exception notable pour les résidences services gérées. Les amortissements ne sont pas réintégrés lorsque le bien est situé dans :
- une résidence étudiante ;
- une résidence seniors ;
- un établissement social ou médico-social (EHPAD, résidence autonomie) au sens de l'article L. 312-1 du CASF.
Ces biens conservent l'ancien régime : amortissement en BIC pendant la détention, puis plus-value des particuliers sans réintégration à la revente. Le législateur a voulu préserver l'attractivité de l'investissement dans le parc d'hébergement à vocation sociale. La liste des structures éligibles recoupe largement le champ d'application de la réduction Censi-Bouvard, commenté au BOI-IR-RICI-220-10.
Attention : l'exception vise le type de résidence, pas le type de bail. Un meublé classique loué à un étudiant dans un immeuble lambda ne bénéficie pas de l'exemption.
6. Micro-BIC : pas de réintégration, mais pas d'amortissement non plus
Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés par la réintégration, tout simplement parce qu'ils n'ont jamais déduit d'amortissements. Leur résultat est calculé par application d'un abattement forfaitaire sur les recettes brutes.
En revanche, la LF 2025 a considérablement réduit le plafond du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés : 15 000 EUR de recettes annuelles avec un abattement de seulement 30 % (art. 50-0, 1° bis du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 §55).
| Type de meublé | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé classique (longue durée) | 77 700 EUR | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 EUR | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 EUR | 30 % |
7. Quel impact sur la stratégie patrimoniale ?
La réintégration des amortissements ne tue pas le LMNP, mais elle change fondamentalement l'arbitrage.
Détenir longtemps reste la meilleure défense
Les abattements pour durée de détention s'appliquent sur la plus-value brute réintégrée. À 22 ans de détention, l'IR est exonéré ; à 30 ans, l'exonération est totale (IR + PS). La réintégration est donc neutralisée par le temps. Le mécanisme d'exonération progressive est commenté au BOI-RFPI-PVI-10-40-80.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Impact réintégration |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | Fort |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | Modéré |
| 22 ans | 100 % | 28 % | IR neutralisé, PS partiel |
| 30 ans | 100 % | 100 % | Totalement neutralisé |
Comparer LMNP réel et SCI à l'IR
Avant la réforme, le LMNP au réel l'emportait presque systématiquement. Désormais, pour un bien détenu moins de 15 ans, la SCI à l'IR (qui n'amortit pas et bénéficie des abattements dès le départ) peut redevenir compétitive. L'arbitrage dépend de la durée de détention envisagée et du TMI du contribuable.
Comparer LMNP et LMP
Rappelons que le loueur en meublé professionnel (LMP) relève du régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values des particuliers. La réintégration de l'article 150 VB ne le concerne donc pas — mais il est soumis à un régime propre, commenté au BOI-BIC-PVMV-40-10-20, avec la possibilité d'exonération sous conditions (art. 151 septies et 151 septies B du CGI).
Ne pas oublier l'avantage en trésorerie
Même avec la réintégration, le LMNP au réel conserve un atout : l'amortissement réduit l'impôt chaque année pendant la détention. Cette économie annuelle, réinvestie, génère un rendement supplémentaire. La facture à la revente est plus lourde, mais le contribuable a eu la jouissance de la trésorerie pendant 10, 15 ou 20 ans. C'est un calcul en valeur actualisée, pas un simple face-à-face nominal.
En résumé
La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value immobilière met fin à l'anomalie qui permettait de déduire sans jamais reprendre. L'impact est réel, surtout pour les détentions courtes (moins de 15 ans) : dans notre simulation, l'imposition double pour un bien détenu 12 ans. Mais le mécanisme n'est pas une catastrophe pour qui pense à long terme : les abattements pour durée de détention neutralisent progressivement la réintégration, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) conservent l'ancien régime. Pour les autres, le LMNP reste un véhicule fiscal puissant — à condition d'ajuster son horizon de détention en conséquence.
Les montants, taux et seuils présentés sont ceux en vigueur au 15/03/2026. Prélèvements sociaux sur PV immobilières : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %). Aucune instruction BOFiP ne commente à ce jour le nouveau III de l'article 150 VB ; les modalités pratiques de la réintégration pourront être précisées par une publication ultérieure de la DGFiP. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation doit être analysée au cas par cas.
Index des sources
| Réf. | Source | Lien |
|---|---|---|
| Loi n° 2025-127, art. 84 | LF 2025 — réintégration amortissements LMNP | JORF |
| CGI, art. 150 U | Champ d'application PV immobilières | Légifrance |
| CGI, art. 150 VB | Majorations et minorations du prix d'acquisition | Légifrance |
| CGI, art. 150 VC | Abattements pour durée de détention (IR) | Légifrance |
| CGI, art. 155, IV | Définition LMP / LMNP | Légifrance |
| CGI, art. 50-0 | Micro-BIC — seuils et abattements | Légifrance |
| CGI, art. 39 C | Amortissements des biens donnés en location | Légifrance |
| CGI, art. 1609 nonies G | Surtaxe PV nette > 50 000 EUR | Légifrance |
| CSS, art. L. 136-8 | Taux CSG par type de revenu | Légifrance |
| CASF, art. L. 312-1 | Établissements sociaux et médico-sociaux (exception) | Légifrance |
| BOI-BIC-CHAMP-40-20 | Régime fiscal de la location meublée (BIC) | BOFiP |
| BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 | Amortissement des biens donnés en location — principes | BOFiP |
| BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 | Amortissement des biens en location — calcul et limites | BOFiP |
| BOI-BIC-AMT-20-40-10-40 | Obligations déclaratives — suivi des amortissements | BOFiP |
| BOI-BIC-PVMV-40-10-20 | Plus-values des loueurs en meublés | BOFiP |
| BOI-RFPI-PVI-10-40-80 | Exonération PV immobilière liée à la durée de détention | BOFiP |
| BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 | Majorations du prix d'acquisition (forfaits 7,5 % et 15 %) | BOFiP |
| BOI-RFPI-PVI-20-20 | Abattement durée de détention et PV nette | BOFiP |
| BOI-RFPI-TPVIE | Surtaxe sur PV immobilières élevées | BOFiP |
| BOI-IR-RICI-220-10 | Censi-Bouvard — champ (résidences services éligibles) | BOFiP |
| BOI-IR-RICI-220-40 | Censi-Bouvard — conséquences fiscales (amortissement et PV) | BOFiP |
| impots.gouv.fr | Calcul PV immobilière location meublée | impots.gouv.fr |