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Créer une SCI, c'est facile. Choisir son régime fiscal, c'est autre chose. La question "IR ou IS" revient dans à peu près tous les rendez-vous patrimoniaux comme le dessert revient après le fromage : systématiquement, et avec des avis divergents. Le sujet mérite mieux qu'une réponse de comptoir, alors posons les chiffres à plat, barèmes 2026 en main.
Le cadre légal : translucidité vs opacité
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu (article 8 du CGI). Chaque associé est imposé directement sur sa quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers. La société est "translucide" : l'administration voit à travers.
L'option pour l'IS est possible en application de l'article 206-3 du CGI, exercée dans les formes prévues à l'article 239 du CGI. Point de vigilance : depuis l'article 50 de la loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018), cette option est révocable jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai sans renonciation, elle devient irrévocable (BOI-IS-CHAMP-40 §1 et s.).
Imposition des revenus locatifs : le match annuel
C'est là où les chemins divergent le plus nettement.
SCI à l'IR : les loyers sont imposés entre les mains de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-CHAMP-30-20). Charges déductibles limitées (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière), pas d'amortissement de l'immeuble. Le résultat net est soumis au barème progressif de l'IR plus prélèvements sociaux.
SCI à l'IS : la société détermine un résultat fiscal selon les règles des BIC. L'immeuble est amortissable, les frais d'acquisition sont déductibles (ou amortissables), et le résultat est soumis à l'IS. L'associé n'est imposé que s'il perçoit des dividendes.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base imposable | Revenus fonciers nets | Résultat BIC (loyers - charges - amortissements) |
| Amortissement immeuble | Non | Oui (par composants : structure, toiture, etc.) |
| Taux d'imposition du résultat | TMI de l'associé (jusqu'à 45 %) + PS 17,2 % | 15 % jusqu'à 100 000 EUR puis 25 % (art. 219 CGI, barème IS 2026) |
| Déficit | Imputable sur le revenu global (10 700 EUR/an, hors intérêts d'emprunt, art. 156-I-3° CGI) | Reportable sans limite sur les bénéfices IS futurs |
| Imposition de l'associé sur les revenus distribués | Néant (imposition directe) | PFU 30 % ou option barème sur les dividendes distribués (art. 200 A CGI) |
Prenons un exemple. Un immeuble locatif générant 40 000 EUR de loyers nets de charges (hors amortissement). Deux associés à 50/50, TMI à 30 %.
A l'IR : chaque associé est imposé sur 20 000 EUR. Impôt : 20 000 x (30 % + 17,2 %) = 9 440 EUR par associé, soit 18 880 EUR au total.
A l'IS : supposons 15 000 EUR d'amortissement annuel. Résultat fiscal : 25 000 EUR. IS au taux réduit de 15 % (résultat inférieur à 100 000 EUR) : 25 000 x 15 % = 3 750 EUR. S'il n'y a pas de distribution, l'impôt global s'arrête là. Si la totalité du résultat après IS est distribuée (21 250 EUR), le PFU prélève 6 375 EUR supplémentaires, soit un total de 10 125 EUR.
L'écart est significatif, mais il appelle une nuance de taille : à l'IS, l'amortissement réduit le résultat fiscal mais pas la trésorerie. Il crée un écart entre le résultat comptable et le cash disponible. Et surtout, il se paie à la sortie.
Plus-value de cession : là où l'IS présente l'addition
C'est le revers de la médaille de l'amortissement. Et il est salé.
SCI à l'IR : la plus-value relève du régime des particuliers (article 150 U du CGI). Elle bénéficie d'abattements pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e année pour l'IR, exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (article 150 VC du CGI).
Illustration : un immeuble acheté 200 000 EUR, revendu 400 000 EUR après 15 ans de détention. La simulation donne une plus-value brute de 155 000 EUR (après forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition et 15 % pour travaux), un abattement IR de 60 %, et une imposition totale de 35 281 EUR (11 780 EUR d'IR, 22 261 EUR de prélèvements sociaux, 1 240 EUR de surtaxe), soit un taux effectif de 22,8 %.
SCI à l'IS : la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués). Pas d'abattement pour durée de détention. La plus-value est soumise à l'IS au taux de droit commun. Et si l'associé veut récupérer le prix de vente, il y aura encore un PFU de 30 % sur le boni de liquidation.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Calcul de la PV | Prix de cession - prix d'acquisition (majoré des forfaits) | Prix de cession - VNC (prix - amortissements cumulés) |
| Abattement durée de détention | Oui (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) | Non |
| Taux d'imposition PV | 19 % IR + 17,2 % PS (avant abattements) | IS 15 %/25 % + PFU 30 % à la distribution |
| Exemple sur 15 ans (ci-dessus) | 35 281 EUR | Sensiblement supérieur (amortissements repris dans la base) |
Pour le même immeuble à l'IS, avec 225 000 EUR d'amortissements cumulés sur 15 ans, la VNC serait de l'ordre de 0 EUR (simplification). La plus-value IS atteindrait 400 000 EUR : IS à 15 % sur les 100 000 premiers euros (15 000 EUR) puis 25 % sur les 300 000 EUR restants (75 000 EUR), soit 90 000 EUR d'IS. Si l'associé distribue le solde, ajoutez le PFU sur le boni. On dépasse très largement les 35 281 EUR de l'IR.
C'est là le piège classique de l'IS immobilier : on économise chaque année avec l'amortissement, mais la facture est présentée à la revente, avec les intérêts.
Transmission des parts : un critère souvent oublié
A l'IR, la valeur des parts reflète la valeur vénale de l'immeuble (décotée, le cas échéant, pour illiquidité). Pas de piège caché.
A l'IS, la valeur des parts est en théorie celle de l'actif net réel. Mais la dette fiscale latente (impôt sur la plus-value qui sera dû à la cession de l'immeuble) peut être prise en compte pour diminuer la valeur des parts aux fins de calcul des droits de donation. La jurisprudence du Conseil d'Etat admet cette décote, mais elle reste un sujet de discussion avec l'administration. Autre élément : la donation de parts de SCI à l'IS ne purge pas la plus-value latente sur l'immeuble (contrairement à la SCI à l'IR, où la donation de parts purge la plus-value du donateur).
Quand choisir l'IS ? Quand rester à l'IR ?
L'IS se justifie principalement quand :
- L'objectif est la capitalisation à long terme sans distribution (réinvestissement des loyers dans de nouvelles acquisitions)
- L'associé a un TMI élevé (41 % ou 45 %) et l'écart d'imposition courante est massif
- La cession de l'immeuble n'est pas envisagée (détention très longue ou transmission des parts)
- L'immeuble nécessite des travaux lourds finançables par l'amortissement
L'IR reste préférable quand :
- La revente est envisagée à moyen terme (15-25 ans) pour bénéficier des abattements pour durée de détention
- Les revenus fonciers sont modérés et le TMI de l'associé est contenu (11 % ou 30 %)
- La stratégie patrimoniale repose sur la donation des parts (purge de la plus-value)
- La simplicité de gestion est recherchée (pas d'obligations comptables complètes)
Conclusion
Le choix IR/IS pour une SCI n'est pas un arbitrage fiscal isolé : c'est une décision patrimoniale qui engage sur toute la durée de détention. L'IS séduit par son amortissement et son taux facial bas, mais il piège à la sortie. L'IR paraît coûteux chaque année, mais le temps joue en sa faveur grâce aux abattements. Avant de cocher la case, il faut poser la question qui compte vraiment : que comptez-vous faire de cet immeuble dans 10, 20, 30 ans ?
Les montants et simulations présentés sont indicatifs et fondés sur les barèmes en vigueur pour 2026 (art. 197 CGI, art. 219 CGI, art. 200 A CGI). Ils doivent être vérifiés au cas par cas.